不労所得3000万に向けて その３ 不動産評価額はどう決まるか？

不動産の評価額を出すときには、以下の3つの指標が使われる。

１．比較法

２．減価償却法

３．収益還元法

このうち減価償却法は、税金の計算用。

他二つは人気度を測る尺度として考えていいと思う。

【比較法】

家Aに近い立地の似たような作りの家Bはいくらで売れているので、似たような価格で売れるはず。もしくは、同じ条件の部屋A・Bで階数だけ違うなら、高さ分の評価だけ価格が変わる。

A＝A　もしくは　A=A´+α

ちなみにαはどういったものがあるかというと、

学区、駅からの距離、土地柄、地盤の良さ、周辺環境、土地の形、用途地域の指定、、、

階数、占有面積、築年数、耐震設備、防火設備、デザイン、、、

ありとあらゆるものが評価に影響する。

【収益還元法】

賃貸物件を満室にした際の収益ｇと予想空室率ｖから、元手の回収率を出したもの。

人の多い都会は、ｇが低くｖが高い傾向。田舎はその逆。

修繕費などあるもの今回は全部含めているとする。

情報が全く均一なら収益率もすべて同じところに落ち着くはず。今回は５％とする。

物件Aの価値は

A=（ｇｘｖ）／０．０５

この収益還元率は今後投資を進めるにあたっては一番大事にしたいところ。

さて、比較法からも収益還元法からも同じ物件の評価が求められるので、いずれ 同じものになる。

A=A´+α=（ｇｘｖ）／０．０５

自分の今後大事にしたい収益（評価）を上げるため、

αのプラスを大きくしていくことを考えたい。

αを構成するもの、それは土地柄だったり、築年数だったりするわけだけど、

それぞれかかる金額は違うはず。

土地を広くするのにかかる金額と、高くなる評価額は一緒か。

防火設備を入れるのに必要な費用と、高くなる評価額は一緒か。高くなる割合はどっちが割得か。

少ないお金で評価を上げる割得コンテンツと、その逆があるはず。

そのギャップの中に活路を探したい。